资产管理公司驰援出险房企如何盘活烂尾楼？

AMC频频出手救房企继华融资产与阳光集团签署纾困重组协议后，8月10日晚间，中南控股与江苏资产也达成合作，共同设立中南控股及关联方投资的项目合作基金，包括存量债务重组和现有项目的延续

从四大国有资产管理公司到地方资产管理公司，从单个项目到地产集团，资产管理公司都在不断地为房地产纾困，但肉眼可见的成果还是少之又少柯睿认为，资产管理公司与其房地产平台之间的合作和纾困模式存在一些局限性特别是在充分调整的过程中，核对项目真实价值，梳理债务情况，厘清法律关系，既费时又复杂，需要参与者具备较高的专业水平资产管理公司后续推广效率值得关注

从全国各地到全国各地的资产管理公司都加速入场。

为了化解房地产市场的风险，监管部门鼓励资产管理公司救助陷入困境的房地产企业今年1月，金融管理部召集多家资产管理公司开会，研究按照市场化，法治化原则，参与风险房地产企业的资产处置，项目并购及相关金融中介服务

4月，据媒体报道，金融监管部门向四大国有资产管理公司和18家金融机构提供了12家处于危险之中的房地产企业的名单，并提出了其资产收购和兼并的六项政策指导方针。

四大资产管理公司分别是华融资产，信达资产，东方资产，长城资产，在不良资产处置方面经验丰富在建设政策的推动下，资产管理公司加速进入房地产领域

日前，凯撒与招商蛇口和长城资产达成战略合作对于存量商住开发，商业综合体运营等项目，三方将通过股权合作，资产转让，联合运营等方式共同探索开发盘活之路

日前，陕建地产集团与信达陕西分公司签署合作备忘录，共同设立总规模不超过100亿元的兼并重组基金，围绕危在旦夕的房企兼并重组积极合作。

日前，中南控股与华融资产，南通保障房建设投资有限公司，南通实业控股集团，江苏海盛控股集团签署战略合作协议，支持公司转型发展，设立合作主体，为中南建设及中南控股其他主体开展在建项目复工投产，优质项目并购，社会资本合作项目振兴等业务。

除了与中南控股合作，华融资产还出手救助了另一家大型房企日前，华融与阳光集团签署《救助重组框架协议》，并召开救助战略合作会议华融表示，为落实国家关于稳定房地产市场，保障物业交付，稳定民生的相关要求，进一步促进房地产行业良性循环和健康发展，中国华融全面推进与相关市场主体的纾困合作

对此，IPG中国首席经济学家白文熙表示，金融资产管理公司不仅在化解流动性风险，盘活资产，处置不良资产方面有非常丰富的专业经验，而且拥有非金融企业和其他金融机构所不具备的金融资源，行业资源，各种常规手段和企业定制化，个性化的方案如果这些具有综合专业能力和资源的金融资产管理公司能够尽快进入角色，除了帮助一些仍有机会保命的房企尽快恢复生机外，其与一些实力雄厚的龙头房企的联合合作，将有利于尽快解决行业流动性危机，甚至化解和有效控制行业流动性危机可能引发的房企相关风险

除了国有资产管理公司，地方资产管理公司也在采取行动。

最新信息显示，8月10日，中南控股与江苏资产签署合作框架协议根据相关协议，江苏资产或其指定实体拟与中南控股或其指定实体共同设立规模为20亿元，存续期为3年的基金，用于中南控股及关联方投资的项目合作，包括存量债务重组，现有项目延续等

6月，浙江房协与浙商资产达成合作协议，共同发起设立兼并重组合伙企业，推进危机房企兼并重组。

在业内人士看来，地方资产管理公司的主要任务之一是防范和化解区域内的金融风险，在了解当地房地产市场方面具有优势尽职调查，风险评估，财务计算等对于具体项目可能效率更高，可以加强和加快多方资源协调和资金注入，提高房企风险处置效率

地方资产管理公司可以为地方房企的项目在前期节省时间和调研成本，在资产处置方面，可以协调当地多方资源，提高处置效率，在此过程中，可以延长监督时间，自始至终监督资产的妥善处置，同时可以提出更符合当地市场的处置方式，对维护当地金融环境的安全起到保障作用该研究所企业部研究副主任陈星如说

资产管理公司的纾困效率有待提高。

资产管理公司为房地产企业纾困的动作不断，那么实际效果如何对此，嘉里分析认为，资产管理公司介入谨慎，成功案例不多

据长城资产7月8日披露，今年上半年，长城资产通过总对接，总分联动等方式，与12家重点受困房企进行了多轮对接和项目筛选，对受困房企提供的意向纾困项目资产进行了深入研判日前，深圳已有一个项目成功投入增量投资带动存量解决方案，另有两个项目获批资金与此同时，围绕7家困境房企的8个重点项目正在稳步推进，总金额约80亿元

此外，7月，信达成功落地首个纾困项目，即凯撒在广州南沙的关停物业月半湾。

相对于项目的落地，目前集团层面的纾困多是签订战略合作协议，具体的纾困工作如何进行还是未知数。

在业内人士看来，即使是资产管理公司在和地产集团合作，大概率也会先从项目入手，而不是企业股权层面从项目合作的角度，资产管理公司也有一定的门槛要求，比如货值，负债，回报等以月半湾为例，能够成功盘活，主要是因为其商业价值可观据克而瑞统计，该项目可售价值为35.34亿元

陈星表示，资产管理公司在项目处置上仍有风险控制要求，以保证一定的盈利能力，因此在项目选择上更为谨慎目前，处于危险中的房地产企业普遍具有债务规模巨大，结构复杂，项目分布广泛，实现价值不等的特点纾困需要的资金量很大，集团层面很难纾困

金融机构接管+委托代理建设的模式可以借鉴。

从目前已经落地的项目来看，资产管理公司在救助房企时有哪些可以借鉴的经验和模式。

信达资产第一个成功落地救助陷入困境的房地产企业的项目，其救助模式可能具有典型意义根据消息显示，月半湾采取金融机构接盘+委托建设的模式，由信达深圳分公司折价收购项目债权，深圳华建提供增量资金贷款，信达地产华南区域公司进场代项目运作，对项目实行全封闭管理，收取置换建设费

浙商证券分析师认为，信达地产可以直接代理运营，这是信达资产在不良项目化解过程中的独特优势，其他资产管理公司很难复制但金融机构接管+委托代理建设的模式并不少见2020年，东方资产还担任云南仁泽地产西南海项目破产重整投资人，投资不超过45亿元引入龙湖继续开发项目，已成功盘活

事实上，在此之前，中粮信托对于恒大江阴烂尾项目的盘活也采取了类似的模式，即金融机构接手+代建+代管。

日前，恒大地产集团南京置业有限公司正式退出江阴盛泽地产股东名单变更后，中粮信托持股100%，成为该项目的第一大股东中粮信托将为该项目提供部分资金，并引入绿城管理层管理该项目

对此，浙商证券分析师认为，国有资产管理公司和地方资产管理公司在房地产项目的救助中发挥了重要作用，其救助模式为各类金融机构处置不良资产提供了重要参考但是，国有资产管理公司和地方资产管理公司的资金有限，可以承担的项目有限作为典型参考，金融机构接管+委托代建模式全面铺开，或更有利于解决当前房地产行业的困境

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